1
00:00:00,00 --> 00:00:02,400
哈咯 大家好 我是止凡

2
00:00:02,500 --> 00:00:08,200
上次说完那一条视频，关于换楼考虑因素

3
00:00:08,300 --> 00:00:11,200
身边都有一些朋友WHATSAPP我

4
00:00:11,300 --> 00:00:14,500
原来我发觉也蛮多人看

5
00:00:14,600 --> 00:00:19,400
也蛮多人留言讨论，关心这个题目

6
00:00:19,500 --> 00:00:24,700
其中有一个身边朋友问我，原来他也正在换楼

7
00:00:24,800 --> 00:00:27,100
他问了我几个情况

8
00:00:27,200 --> 00:00:32,000
例如，他说他需要卖了现在的家才够钱买新的一间家

9
00:00:32,100 --> 00:00:38,300
但是卖了自己的旧楼，然后再找新楼

10
00:00:38,400 --> 00:00:41,800
中间就出现了“真空期”，不知道住哪里

11
00:00:41,900 --> 00:00:44,100
怎么办呢？如何处理呢？

12
00:00:44,200 --> 00:00:47,300
另外又问关于买新楼

13
00:00:47,400 --> 00:00:51,900
他看那些新楼，有几个PLAN选的

14
00:00:52,000 --> 00:00:56,000
如果直接供就是最值得的（他已经算过了）

15
00:00:56,100 --> 00:00:58,900
但是自己的旧楼又还没卖

16
00:00:59,000 --> 00:01:03,800
同时要供新楼（直接供），这样就变成供两间

17
00:01:03,900 --> 00:01:08,700
觉得现金流有问题，在计算着这些考虑

18
00:01:08,800 --> 00:01:13,100
再加上，他说有第二套房双倍印花税

19
00:01:13,200 --> 00:01:15,600
他就问，究竟怎样算呢？

20
00:01:15,700 --> 00:01:20,500
如果买了新楼楼花，新楼又还没到手

21
00:01:20,600 --> 00:01:26,600
最迟几时卖旧的那间家，才不会中双倍印花税呢？

22
00:01:26,700 --> 00:01:31,500
如果这样看条文，如果买了新楼一年之内

23
00:01:31,600 --> 00:01:36,900
卖了旧楼就不需还双倍印花税（不当新楼是第二套房）

24
00:01:37,000 --> 00:01:41,200
一年之内卖出自己的旧楼

25
00:01:41,300 --> 00:01:46,100
究竟是计算签合约那天还是完成整个交易呢？

26
00:01:46,300 --> 00:01:50,000
因为买卖整个过程都可能用了3个月

27
00:01:50,100 --> 00:01:56,200
关于税务，是不是一买楼花就需先付双倍印花税给政府

28
00:01:56,300 --> 00:02:00,300
之后才汇回给买家（他问的就是这些问题）

29
00:02:00,400 --> 00:02:04,900
原来今时今日，楼换楼真的没有那么简单

30
00:02:05,000 --> 00:02:06,300
如果不熟悉条例

31
00:02:06,400 --> 00:02:11,100
或者就算熟悉，将全部条例想一遍都很头疼

32
00:02:11,200 --> 00:02:16,500
我这条视频没有分享技术性的知识，没有给任何答案

33
00:02:16,600 --> 00:02:22,100
其实以上的答案，你找个房地产经纪人都能大概知道的

34
00:02:22,200 --> 00:02:25,700
我想讲的是换楼有什么东西需要想呢？

35
00:02:25,800 --> 00:02:29,200
完全不是像股票换码那么简单

36
00:02:29,300 --> 00:02:34,100
尤其是你自己住的那家，换一换，真的很烦的

37
00:02:34,200 --> 00:02:39,000
好啦，一说换楼，就问一个很简单的问题

38
00:02:39,100 --> 00:02:44,600
到底是先买后卖，还是先卖后买呢？

39
00:02:44,700 --> 00:02:48,100
首先，先当作你是先买后卖

40
00:02:48,200 --> 00:02:51,800
就是买了一家，接着再卖一家出来

41
00:02:51,900 --> 00:02:57,500
同一时间，有一段时期你是会有两间屋子

42
00:02:57,600 --> 00:03:03,300
要注意买家印花税（刚才所说的双倍印花税）

43
00:03:03,400 --> 00:03:06,200
虽然说换楼顾客可以退税

44
00:03:06,300 --> 00:03:12,000
因为你买了之后，一年内卖出原有的物业（以前是半年）

45
00:03:12,100 --> 00:03:13,600
就当作你只有一间

46
00:03:13,700 --> 00:03:15,700
这样就不需要还双倍印花税

47
00:03:15,800 --> 00:03:19,900
但是这样的操作就会造成一定的压力了

48
00:03:20,000 --> 00:03:23,200
因为你卖楼时就有一个期限了

49
00:03:23,300 --> 00:03:27,700
那么谈价钱时候，越接近期限就越紧张

50
00:03:27,800 --> 00:03:32,300
可能经纪也知道，经纪也爆料让买家知道这个消息

51
00:03:32,400 --> 00:03:36,100
跟你拖着谈价钱时候，你的期限就越来越近

52
00:03:36,200 --> 00:03:41,000
过了期限都还没卖出就需要赔了（双倍印花税）

53
00:03:41,100 --> 00:03:45,900
就是拿不回，印花税被政府扣着了，拿不回

54
00:03:46,000 --> 00:03:52,100
通常买卖时，有时限，给人抓到心理就不好了

55
00:03:52,200 --> 00:03:56,100
另一个问题了，如果你先买后卖的话

56
00:03:56,200 --> 00:04:01,000
就是在银行申请贷款时，就有些问题了

57
00:04:01,100 --> 00:04:04,500
因为银行会考虑你同时有两家物业

58
00:04:04,600 --> 00:04:07,600
举个例子，如果你是两房转三房

59
00:04:07,700 --> 00:04:13,600
就算你是新界地区，一家两房和一家三房一起买

60
00:04:13,700 --> 00:04:16,400
两间屋子加起来都过千万了

61
00:04:16,500 --> 00:04:21,000
正常的你，如果人到中年都需要换楼

62
00:04:21,100 --> 00:04:23,100
上一个视频都有说过

63
00:04:23,200 --> 00:04:27,400
工作了十多年，如果太太没有工作

64
00:04:27,500 --> 00:04:30,500
如果太太有工作就比较好，多一份收入

65
00:04:30,600 --> 00:04:38,200
如果她又没有工作，你要这样上会一千万的物业

66
00:04:38,300 --> 00:04:43,100
你的供款比例，压力测试都不容易

67
00:04:43,200 --> 00:04:45,200
真的要计算清楚

68
00:04:45,300 --> 00:04:48,200
尤其是很多银行都是计算你第二家

69
00:04:48,300 --> 00:04:50,600
可能是跟着条规

70
00:04:50,700 --> 00:04:55,500
你的按揭成数要减10%（比起正常人）

71
00:04:55,600 --> 00:05:00,400
接着你的供款比例与压力测试，正常的都是50%-60%

72
00:05:00,500 --> 00:05:04,000
你的都会缩了，变成40%-50%

73
00:05:04,100 --> 00:05:06,000
因为要被调低

74
00:05:06,100 --> 00:05:09,900
随时你在上会时，有机会会失算

75
00:05:10,000 --> 00:05:15,900
迟一点，如果有机说关于按揭，就说多一点

76
00:05:16,000 --> 00:05:19,300
另外，首期也是大问题

77
00:05:19,400 --> 00:05:24,900
因为你首次买屋子就可以做比较高的按揭

78
00:05:25,000 --> 00:05:29,500
你给首期就比较少，但是如果你买第二套房

79
00:05:29,600 --> 00:05:36,300
因为你先买后卖，那些按揭成数都只是40%-50%

80
00:05:36,400 --> 00:05:42,200
你第一间家价值升了很多（所谓的纸上富贵、现金）

81
00:05:42,300 --> 00:05:45,100
又释放不出来，因为你还没卖

82
00:05:45,200 --> 00:05:49,700
变成你锁着很大笔钱了，上会第二间家，想借也借不多

83
00:05:49,800 --> 00:05:54,600
第一间家又还没卖，那时就靠自己的储蓄上会了

84
00:05:54,700 --> 00:05:57,000
其实是绑着了

85
00:05:57,100 --> 00:06:03,800
还有小心林郑PLAN，近期有人借了90%

86
00:06:03,900 --> 00:06:05,800
已经被人叫作林郑PLAN

87
00:06:05,900 --> 00:06:11,900
小心什么呢？很多东西都需要小心的

88
00:06:12,000 --> 00:06:15,300
就是刚才说的双倍印花税

89
00:06:15,400 --> 00:06:21,500
买了才卖，一年内卖出，就可以不用给双倍印花税

90
00:06:21,600 --> 00:06:26,400
但是如果说着按揭，同时有着两间家

91
00:06:26,500 --> 00:06:30,800
印花税不需还双倍，但是不代表你可以上林郑PLAN

92
00:06:30,900 --> 00:06:34,300
就是那些上9成会的

93
00:06:34,400 --> 00:06:39,900
你要借到林郑PLAN是真的要卖了第一间家才可以上

94
00:06:40,000 --> 00:06:44,600
还要成交卖，就是有了律师那份最终ASSIGNMENT

95
00:06:44,700 --> 00:06:48,700
不是说着临约，有些银行要看到ASSIGNMENT

96
00:06:48,800 --> 00:06:51,000
才会做林郑PLAN放钱的

97
00:06:51,100 --> 00:06:54,600
如果不是，它不会做到林郑PLAN那么好的

98
00:06:54,700 --> 00:06:57,500
就借回外面的按揭罢了

99
00:06:57,600 --> 00:06:59,800
如果你两家重叠几个月

100
00:06:59,900 --> 00:07:04,500
就是你买了之后，过几个月后才卖，能避得了税

101
00:07:04,600 --> 00:07:07,800
但是你就不用想能做到林郑PLAN

102
00:07:07,900 --> 00:07:12,100
如果先卖后买，会怎样呢？

103
00:07:12,200 --> 00:07:16,200
首先要处理一个生理压力的问题了

104
00:07:16,300 --> 00:07:21,100
因为你卖楼后，一家大小就不知道要住哪了

105
00:07:21,200 --> 00:07:26,000
要租屋住，一个月最少也是12000-13000了

106
00:07:26,100 --> 00:07:30,900
租一个好的家,2房的，一家大小，就差不多了

107
00:07:31,000 --> 00:07:35,800
计算一下，一年就用了15万，甚至20万了

108
00:07:35,900 --> 00:07:40,000
两年交租给人家就已经30-40万了

109
00:07:40,100 --> 00:07:42,300
（如果你两年都找不到楼）

110
00:07:42,400 --> 00:07:47,200
今时今日，在指定的地区，屋苑

111
00:07:47,300 --> 00:07:51,200
找到合适的物业是绝对不容易的

112
00:07:51,300 --> 00:07:53,900
如果你出去看楼盘就知道了

113
00:07:54,000 --> 00:07:58,600
我自己几年前有试过很积极地找楼盘

114
00:07:58,700 --> 00:08:03,500
找了整年，后来也停下来了，因为楼盘真的不多

115
00:08:03,600 --> 00:08:06,900
要有适合的价钱就更加难

116
00:08:07,000 --> 00:08:11,800
你试一下想想，你先卖后买，先卖自己住着的屋子

117
00:08:11,900 --> 00:08:18,300
接着就租屋，一边找新楼

118
00:08:18,400 --> 00:08:23,200
一边看着楼价不断上升（虽然我也不知道是升还是跌）

119
00:08:23,300 --> 00:08:27,700
有些人看到很淡，过去十年楼价都是这样往上升

120
00:08:27,800 --> 00:08:35,200
另外，你还在租屋，好像在烧钱一样

121
00:08:35,300 --> 00:08:40,100
那种心情就没有那么好，感觉不良好

122
00:08:40,200 --> 00:08:44,000
心急如焚，随时又做错决定

123
00:08:44,100 --> 00:08:49,600
其实过去10年，我想香港很多业主都有类似这些经验了

124
00:08:49,700 --> 00:08:55,200
就是先卖着楼（尤其是赚了），等它回调后再买回

125
00:08:55,300 --> 00:08:58,300
但是哪里知道楼价越升越高

126
00:08:58,400 --> 00:09:05,600
人们的心情就好像沽空了当红当热当打股

127
00:09:05,700 --> 00:09:10,000
例如TESLA，沽了TESLA，等它跌了再买

128
00:09:10,100 --> 00:09:13,000
还是沽空来赚钱，哪里知道它的价钱还是飙上去

129
00:09:13,100 --> 00:09:17,900
那种感觉被人“夹爆头”的感觉真是不好受

130
00:09:18,000 --> 00:09:21,300
如果先卖后买，还有其他问题

131
00:09:21,400 --> 00:09:25,200
因为你是由自住变成了租客

132
00:09:25,300 --> 00:09:31,600
还有很多麻烦，例如你的家具变成要搬两次了

133
00:09:31,700 --> 00:09:35,300
由旧屋搬去你的租屋

134
00:09:35,400 --> 00:09:42,200
然后找到新楼了，做完装修后，又由租屋搬去新楼

135
00:09:42,300 --> 00:09:48,000
如果你的租的屋子本身已经包括了家私

136
00:09:48,100 --> 00:09:50,800
甚至是比你的旧屋还要小间

137
00:09:50,900 --> 00:09:56,600
还有一些不是租屋，是暂时住在3-4星酒店

138
00:09:56,700 --> 00:10:01,500
我有一个朋友换楼时是这样做的（住了2-3个月酒店）

139
00:10:01,600 --> 00:10:05,400
这样的情况，你本身有家私与杂物

140
00:10:05,500 --> 00:10:10,300
你又要想租着迷你仓，先放着了

141
00:10:10,400 --> 00:10:12,900
这样都是一些成本来的

142
00:10:13,000 --> 00:10:16,700
另外，你以为先买后卖

143
00:10:16,800 --> 00:10:20,500
你有一段时期会出现有两间屋子在手上

144
00:10:20,600 --> 00:10:22,900
你的按揭是会有问题的

145
00:10:23,000 --> 00:10:28,100
但是其实先卖后买，是不会出现有两间家在手的

146
00:10:28,200 --> 00:10:29,900
按揭是不会有问题的

147
00:10:30,000 --> 00:10:33,500
但是如果你两间的成交时间很接近

148
00:10:33,600 --> 00:10:34,800
甚至是一起同时进行

149
00:10:34,900 --> 00:10:37,000
都会有风险存在的

150
00:10:37,100 --> 00:10:42,800
就是因为两间物业的成交日期太接近

151
00:10:42,900 --> 00:10:47,200
审批按揭合约的时间的状态

152
00:10:47,300 --> 00:10:53,500
一定是你还没完成卖出你的楼，就要做新楼了

153
00:10:53,600 --> 00:10:59,200
很简单的说，你先卖后买，今天我卖了楼，成交期3个月

154
00:10:59,300 --> 00:11:03,900
3个月后你才成功成交，但是3个月内你又找到新的

155
00:11:04,000 --> 00:11:08,800
你就去做按揭，所以你是卖了再买的

156
00:11:08,900 --> 00:11:13,300
但是银行估值的时候（你上新楼的会）

157
00:11:13,400 --> 00:11:16,000
他只是一个CONDITIONAL OFFER

158
00:11:16,100 --> 00:11:24,000
因为你还没正式卖旧楼出去，要3个月后才完成交收

159
00:11:24,100 --> 00:11:26,400
他现在只是看到一张临约

160
00:11:26,500 --> 00:11:30,000
你签了说将会卖，成交期是3个月后

161
00:11:30,100 --> 00:11:34,800
他还是会做按揭的批核

162
00:11:34,900 --> 00:11:36,600
不过中间就会有风险

163
00:11:36,700 --> 00:11:42,500
之前我的朋友试过这样，去到银行做按揭

164
00:11:42,600 --> 00:11:44,500
特地问这个问题

165
00:11:44,600 --> 00:11:49,800
说 “我这样的状态，其实你批新楼的按揭”

166
00:11:49,900 --> 00:11:53,600
“是可不可以的？因为我那层旧楼说是签了临约要卖”

167
00:11:53,700 --> 00:11:59,200
“但是始终还没正式卖了出去，那怎么办？”

168
00:11:59,300 --> 00:12:04,100
他问了差不多3、4间银行，每间看完了后都说OKAY的

169
00:12:04,200 --> 00:12:09,700
见到我朋友的临约，一张买，一张卖就可以了，没问题

170
00:12:09,800 --> 00:12:11,800
可以继续按揭申请

171
00:12:11,900 --> 00:12:16,400
那OKAY，上到会就可以了，担心什么呢？

172
00:12:16,500 --> 00:12:19,500
其实当作有个风险就是挞订的问题

173
00:12:19,600 --> 00:12:23,100
或是因为不知什么事而成交失败

174
00:12:23,200 --> 00:12:26,700
令到你原本那间屋子卖不出去

175
00:12:26,800 --> 00:12:30,900
你想想这个情景发生了是会有多烦

176
00:12:31,000 --> 00:12:36,600
首先因为你小屋换大屋，通常你卖出去那间是便宜一点

177
00:12:36,700 --> 00:12:39,400
买那间大屋子是比较贵一点的

178
00:12:39,500 --> 00:12:44,300
例如你卖出500万，买入700万

179
00:12:44,400 --> 00:12:46,400
很简单的例子

180
00:12:46,500 --> 00:12:52,400
这两间屋子挞订的金额变得有分别了

181
00:12:52,500 --> 00:12:56,000
如果买你那间屋子的买家挞订

182
00:12:56,100 --> 00:12:58,900
变得你卖不出你那间了

183
00:12:59,000 --> 00:13:03,200
你卖不出自己那间，你又买不到新的那间了

184
00:13:03,300 --> 00:13:07,000
但是你又给新的那间定金，那你就挞订人家

185
00:13:07,100 --> 00:13:12,800
计算一下，买入的物业楼价是贵过你卖出的楼价

186
00:13:12,900 --> 00:13:16,100
大家都是按一成的定金来算

187
00:13:16,200 --> 00:13:19,200
大家都是几百万楼（500万和700万）

188
00:13:19,300 --> 00:13:22,400
大家中间差20万的定金

189
00:13:22,500 --> 00:13:26,800
因为你这里收50万定金，那里给70万定金

190
00:13:26,900 --> 00:13:31,700
人家挞你，给50万你，而你又挞人，把70万给人

191
00:13:31,800 --> 00:13:34,400
这里已经差20万了

192
00:13:34,500 --> 00:13:36,000
还有一样东西

193
00:13:36,100 --> 00:13:40,400
买家（就是买你那层楼的，买500万单位的那个）

194
00:13:40,500 --> 00:13:43,400
他挞订你，他就要赔两边的佣金

195
00:13:43,500 --> 00:13:46,500
经纪佣金你不用给，他赔

196
00:13:46,600 --> 00:13:51,300
你1%，他1%，他就要赔2%给经纪

197
00:13:51,400 --> 00:13:57,100
500万的楼就要给10万，这个是给经纪的，不是给你的

198
00:13:57,200 --> 00:13:59,500
你不用给你那份，他赔完

199
00:13:59,600 --> 00:14:05,100
但是你被逼挞订别人，因为你上不到会还是什么原因都好

200
00:14:05,200 --> 00:14:08,200
你卖不出你那间，所以上会不到新的那间

201
00:14:08,300 --> 00:14:13,700
那你挞订人家那边，你就要赔2%给那边的经纪

202
00:14:13,800 --> 00:14:16,700
700万的楼，就是14万了

203
00:14:16,800 --> 00:14:19,100
算一算，一旦挞订了

204
00:14:19,200 --> 00:14:24,700
刚才的定金20万，这里经纪费又14万，就没有了30多万

205
00:14:24,800 --> 00:14:27,400
当中还没算其它的损失

206
00:14:27,500 --> 00:14:35,700
例如你可能已经租着楼，迷你仓，安排货运

207
00:14:35,800 --> 00:14:38,800
租着地方可能已经给了定金

208
00:14:38,900 --> 00:14:44,600
虽然整个问题是那个买家不知道什么事情而挞订

209
00:14:44,700 --> 00:14:48,200
你以为是人挞你，你挞人；

210
00:14:48,300 --> 00:14:50,800
人家吃你的定金，你吃别人的定金

211
00:14:50,900 --> 00:14:58,200
但是原来，一来一回，加起来你损失了50万左右

212
00:14:58,300 --> 00:15:04,700
这个风险追究与两个物业的成交日子太接近了

213
00:15:04,800 --> 00:15:10,800
你会说“人家买500万楼后来挞订不买”

214
00:15:10,900 --> 00:15:15,000
“我照样买下一家700万的楼”

215
00:15:15,100 --> 00:15:19,800
其实又回去刚才的问题，变成先买后卖了

216
00:15:19,900 --> 00:15:24,000
同一时间上会两间，你的按揭记录

217
00:15:24,100 --> 00:15:27,800
500万加700万，那你就是在供1200万的楼

218
00:15:27,900 --> 00:15:29,400
能够成功上会吗？

219
00:15:29,500 --> 00:15:35,500
银行批你700万的CONDITION也是因为你卖了500万的楼

220
00:15:35,600 --> 00:15:39,000
但是到最后原来只是临约，成交不到的

221
00:15:39,100 --> 00:15:42,100
那他的700万按揭会不会放给你呢？

222
00:15:42,200 --> 00:15:46,300
还有那个先卖后买的问题又要从新再想一次了

223
00:15:46,400 --> 00:15:48,300
现在已经不是先卖后买

224
00:15:48,400 --> 00:15:52,400
所以你说人家挞订你，你不挞订你买的那间

225
00:15:52,500 --> 00:15:54,900
是不是可行呢？又是一个问题

226
00:15:55,000 --> 00:15:58,000
成交时间拉得太近又是个问题

227
00:15:58,100 --> 00:16:03,000
成交时间拉的太远又是个问题，会不会等等下，找找下

228
00:16:03,100 --> 00:16:05,400
怎样找都找不到楼，越来越无望

229
00:16:05,500 --> 00:16:10,000
你卖出旧楼，握着现金，钱越来越贬值

230
00:16:10,100 --> 00:16:15,700
你交租时，发觉时间飞逝，一年两年楼价不断攀升

231
00:16:15,800 --> 00:16:19,500
你的钱越来越少了，因为需要还房租这些消费

232
00:16:19,600 --> 00:16:23,400
究竟时间性的掌握是怎样呢？

233
00:16:23,500 --> 00:16:25,700
这个也是很关键

234
00:16:25,800 --> 00:16:30,600
有点操作就可能是减少了麻烦事

235
00:16:30,700 --> 00:16:33,200
大家可以分享一下

236
00:16:33,300 --> 00:16:38,400
比如刚才所说的先买后卖，有机会同一时间有两间家

237
00:16:38,500 --> 00:16:41,300
上会就是一个樽颈位

238
00:16:41,400 --> 00:16:48,500
怎么解决呢？如果你找到一些亲朋好友、义气儿女

239
00:16:48,600 --> 00:16:52,500
肯做你的担保人，加担保

240
00:16:52,600 --> 00:16:58,300
等你成功上会后，之后才先买后卖

241
00:16:58,400 --> 00:17:01,700
后来卖出旧楼

242
00:17:01,800 --> 00:17:07,100
然后再和银行谈，去除担保人的名字

243
00:17:07,200 --> 00:17:11,000
你就可以在过度期能上会了

244
00:17:11,100 --> 00:17:13,800
同一时间有两个屋子都能顶的住

245
00:17:13,900 --> 00:17:18,400
还有你前后手续也是3个月到半年而已

246
00:17:18,500 --> 00:17:22,700
就是他做你的担保帮你上会

247
00:17:22,800 --> 00:17:27,600
等你完成了全部手续，他就撤除成为担保人

248
00:17:27,700 --> 00:17:31,300
当然事后记得给人家一封红包

249
00:17:31,400 --> 00:17:33,300
因为他那么有义气做你的担保人

250
00:17:33,400 --> 00:17:39,600
他做你的担保人，他自己的借款也会有问题

251
00:17:39,700 --> 00:17:42,300
如果他当时也要买楼，你就不要麻烦人家了

252
00:17:42,400 --> 00:17:47,200
因为你会搞乱他的按揭，借款，评级这些东西

253
00:17:47,300 --> 00:17:52,100
另一招就是如果你先卖后买

254
00:17:52,200 --> 00:17:56,800
你又不想搬两次，因为有这些不好处

255
00:17:56,900 --> 00:18:01,200
因为你中途需要租个地方，变成需要搬两次

256
00:18:01,300 --> 00:18:06,100
搬去租屋再搬去新屋，又不想租迷你仓

257
00:18:06,200 --> 00:18:13,700
这样可以如何呢？其实你可以和买你的旧屋单位的业主

258
00:18:13,800 --> 00:18:18,600
讲明要他给你租回你自己的单位，租着一阵子

259
00:18:18,700 --> 00:18:23,100
预期自己找新屋还有装修的时间

260
00:18:23,200 --> 00:18:30,100
可能逼他签半年的死约，半年的生约

261
00:18:30,200 --> 00:18:35,400
等到找到新屋了，完成了装修，才一次过搬过去新屋

262
00:18:35,500 --> 00:18:38,700
搬过去之前就还是住着自己的旧屋

263
00:18:38,800 --> 00:18:41,700
当然这样会搞到人家交吉不到

264
00:18:41,800 --> 00:18:45,600
如果买楼交吉不到，可能按揭就会比较低

265
00:18:45,700 --> 00:18:47,700
因为会当你是投资客

266
00:18:47,800 --> 00:18:49,900
那么如何解决呢？自己想想吧

267
00:18:50,000 --> 00:18:53,700
要怎样和买你的旧屋业主谈得成呢？

268
00:18:53,800 --> 00:18:58,000
这个是一个方法，租回自己的单位

269
00:18:58,100 --> 00:19:01,900
这样就可以烦少一点，因为搬屋真的很烦

270
00:19:02,000 --> 00:19:06,600
还有一个想法就是做双租族

271
00:19:06,700 --> 00:19:10,900
就是你可以将你现在住的屋（因为你觉得不够住）

272
00:19:11,000 --> 00:19:15,900
租给人家，同时你又租别人的屋子住

273
00:19:16,000 --> 00:19:19,300
就是做租客，租一间比较大的单位

274
00:19:19,400 --> 00:19:21,300
还可以玩一些新事物

275
00:19:21,400 --> 00:19:26,400
例如你的旧屋，租金回报比较高

276
00:19:26,500 --> 00:19:31,100
因为旧楼回报高，新楼回报低

277
00:19:31,200 --> 00:19:37,300
这样就可以把旧楼租出去，然后租人家的新楼来住

278
00:19:37,400 --> 00:19:44,200
新楼租金回报率低，管理费高，全部都是业主的成本

279
00:19:44,300 --> 00:19:47,700
你呢，就住新楼，享受新楼生活

280
00:19:47,800 --> 00:19:52,600
用它的会所设施，因为通常新楼都有很多新楼设施

281
00:19:52,700 --> 00:19:58,700
自己的旧屋就租给人家住，租金回报相对比较高

282
00:19:58,800 --> 00:20:01,000
可以COVER（盖过）你租人家的屋子

283
00:20:01,100 --> 00:20:07,100
这种双租族的操作可以提升你的生活质素之余

284
00:20:07,200 --> 00:20:12,000
说不定还会有正现金流，自己可以看一看

285
00:20:12,100 --> 00:20:19,400
比如你租500尺出去，同时又租人家新楼600-700尺

286
00:20:19,500 --> 00:20:24,300
那个租金可能不会差太远

287
00:20:24,400 --> 00:20:28,600
就是有可能你只需每个月倒贴2000-3000就可以住了

288
00:20:28,700 --> 00:20:32,000
还可以给你会所和新楼

289
00:20:32,100 --> 00:20:34,600
所以这个双租族很多人都会考虑

290
00:20:34,700 --> 00:20:39,500
就未必一定要换楼，当然要看你怎么看了

291
00:20:39,600 --> 00:20:44,600
我一直都觉得买楼或租楼都是看个人的

292
00:20:44,700 --> 00:20:49,000
有些人喜欢住，不喜欢租

293
00:20:49,100 --> 00:20:52,800
因为觉得每天被人赶，又没有自己的家

294
00:20:52,900 --> 00:20:57,200
有些人相反的，你让我买楼住20年同样地方，闷死我

295
00:20:57,300 --> 00:21:01,600
我要每两年搬一次家，所以租楼就没有问题

296
00:21:01,700 --> 00:21:06,100
除了财务投资的考虑

297
00:21:06,200 --> 00:21:10,600
其实买或租都是看个人喜好

298
00:21:10,700 --> 00:21:18,800
OK今天大概说这些（换楼时要注意的地方和安排）

299
00:21:18,900 --> 00:21:20,400
其实真的不简单

300
00:21:20,500 --> 00:21:27,100
我只是表面讲而已，可能你再仔细去想，你都头爆

301
00:21:27,200 --> 00:21:31,100
就想下想下突然间爆了

302
00:21:31,200 --> 00:21:34,000
OK今天说到这里，BYE BYE