1
00:00:00,00 --> 00:00:02,700
哈咯各位好我是止凡

2
00:00:02,800 --> 00:00:08,900
星期六晚刚刚举办完汇君两周年LIVE的第四晚

3
00:00:09,000 --> 00:00:12,500
也是最后一晚YOUTUBE直播

4
00:00:12,600 --> 00:00:15,300
依然那么精彩

5
00:00:15,400 --> 00:00:20,800
由于那晚比较迟才开始，差不多10点半才开始

6
00:00:20,900 --> 00:00:25,700
所以直播到差不多2点半夜

7
00:00:25,800 --> 00:00:33,200
当晚集合了很多香港人很关心的题材

8
00:00:33,300 --> 00:00:38,100
包括楼市与强积金

9
00:00:38,200 --> 00:00:45,200
我猜不到哦，汇君他自己没有买楼也不是分析楼市专家

10
00:00:45,300 --> 00:00:53,100
只是一个财经分析COMMON SENSE角度分享

11
00:00:53,200 --> 00:01:00,500
但是他的分析是很特别的，很多观点是在坊间都没听过

12
00:01:00,600 --> 00:01:07,500
例如疫情之下，很多外国楼市

13
00:01:07,600 --> 00:01:12,400
楼价都大升，香港的楼价又没升

14
00:01:12,500 --> 00:01:18,500
很多人都说这个结果因为香港经济

15
00:01:18,600 --> 00:01:21,400
政治问题、移民潮

16
00:01:21,500 --> 00:01:24,700
香港的楼在之前已经升到超过了

17
00:01:24,800 --> 00:01:30,300
但是汇君兄说很少人说的观点

18
00:01:30,400 --> 00:01:33,700
就是说疫情发生时

19
00:01:33,800 --> 00:01:37,500
很多人不能出街，又要WORK FROM HOME

20
00:01:37,600 --> 00:01:44,600
逼那些人在家的时间长了，做工和搭车的时间不再关键

21
00:01:44,700 --> 00:01:49,700
因为不需要出街，很多外国人困在家

22
00:01:49,800 --> 00:01:58,400
就有动机搬家，住远一点，同时换更大更舒适的家

23
00:01:58,500 --> 00:02:03,600
变成PUMP大了核心外围的楼价

24
00:02:03,700 --> 00:02:09,400
以前核心的内围比较值钱

25
00:02:09,500 --> 00:02:13,000
现在连核心的外围也值钱

26
00:02:13,100 --> 00:02:18,800
这个效应拉升了外地的楼价

27
00:02:18,900 --> 00:02:26,800
但是由于香港太小了，香港核心的内围与外围

28
00:02:26,900 --> 00:02:31,300
其实也是同一个核心，所以就没有这样的效应

29
00:02:31,400 --> 00:02:35,600
类似这样的解释，我理解得不懂对不对

30
00:02:35,700 --> 00:02:40,500
大家最好就重温当天LIVE，认真地听

31
00:02:40,600 --> 00:02:45,400
那些观点也蛮有趣，他也有说其他东西的啊

32
00:02:45,500 --> 00:02:50,300
买楼应该主义的10RULES

33
00:02:50,400 --> 00:02:56,300
也是很特别的观点，想重温就给20蚊加入会员

34
00:02:56,400 --> 00:03:03,800
重温到6月中，限时重温的意思，6月中才下架

35
00:03:03,900 --> 00:03:08,700
入会员就不只是可以重温第四晚LIVE的视频

36
00:03:08,800 --> 00:03:14,700
起码这4晚，汇君两周年LIVE，总共10个小时

37
00:03:14,800 --> 00:03:19,600
还有我以前发出的彩蛋

38
00:03:19,700 --> 00:03:25,300
有兴趣就放下20蚊，请我们喝一杯咖啡

39
00:03:25,400 --> 00:03:30,200
咦，讲到好像在SELL COURSE

40
00:03:30,300 --> 00:03:36,800
“你JOIN了我的COURSE，你会学到很多投资操作工具”

41
00:03:36,900 --> 00:03:41,700
“还会飞啊”，多少钱啊？

42
00:03:41,800 --> 00:03:50,300
“只是9999，如果你月底前JOIN，早鸟价9998”

43
00:03:50,400 --> 00:04:02,100
“还会送你一些优惠，送完为止”

44
00:04:02,200 --> 00:04:08,300
大佬，我的会员20蚊罢了，不需要这样SELL吧

45
00:04:08,400 --> 00:04:19,300
那晚也蛮有趣的，因为我提出了大家习惯性转钱

46
00:04:19,400 --> 00:04:30,600
不要好像听其他KOL LIVE，当作娱乐

47
00:04:30,700 --> 00:04:37,900
我说汇君这些10个小时的LIVE说关于财经

48
00:04:38,000 --> 00:04:42,800
好像把钱塞入你的钱包一样

49
00:04:42,900 --> 00:04:47,700
大家不要听完就算，给一些钱吧

50
00:04:47,800 --> 00:04:53,200
大家的气氛可以比较好玩，小财不出，大财不入

51
00:04:53,300 --> 00:04:59,300
10蚊当作跌了，你都不肯跌

52
00:04:59,400 --> 00:05:04,200
怎么能够赚大钱呢？现在说着赚钱哦

53
00:05:04,300 --> 00:05:07,000
财经事物、财务知识

54
00:05:07,100 --> 00:05:17,200
我说过了，我甘愿100人捐10蚊

55
00:05:17,300 --> 00:05:23,900
也反而不要10个人捐100蚊，我宁愿很多数量

56
00:05:24,000 --> 00:05:34,600
虽然金额也很少，当晚收到37个

57
00:05:34,700 --> 00:05:40,600
PAYPAL有10个，最夸张就是PAYME，112个

58
00:05:40,700 --> 00:05:45,500
转钱的人数，总数有159个

59
00:05:45,600 --> 00:05:50,900
差不多160人，我们的YOUTUBE LIVE，不算ZOOM

60
00:05:51,000 --> 00:05:55,800
高峰期的人数大概是600人左右

61
00:05:55,900 --> 00:06:02,600
转钱的人数160人，差不多26.5%

62
00:06:02,700 --> 00:06:09,000
这个数目真的是全港第一了，世界罕有

63
00:06:09,100 --> 00:06:15,100
虽然总共的钱不多

64
00:06:15,200 --> 00:06:20,000
VIEW的数目也是追不上很多KOL

65
00:06:20,100 --> 00:06:24,900
但是汇金人数的比例真的罕有

66
00:06:25,000 --> 00:06:33,100
加起来只是3000多，不够其他人SELL COURSE一个人头

67
00:06:33,200 --> 00:06:38,000
一个人头收多少呢？9999

68
00:06:38,100 --> 00:06:40,400
早鸟价9998

69
00:06:40,500 --> 00:06:44,100
但是不要理，玩气势嘛

70
00:06:44,200 --> 00:06:53,700
这个气势能不能做到呢？我也问一问麦加文

71
00:06:53,800 --> 00:06:58,600
他就说，实情有点难计算

72
00:06:58,700 --> 00:07:05,300
他就LINK DOCTOR DISRESPECT这个外国网红

73
00:07:05,400 --> 00:07:12,100
他说香港应该是了，那么看外国打游戏（不知道是不是）

74
00:07:12,200 --> 00:07:20,000
拿他做例子，他LIVE STREAM平均人数大概2万人左右

75
00:07:20,100 --> 00:07:24,900
一次LIVE播差不多8小时

76
00:07:25,000 --> 00:07:32,400
很多粉丝还没开场时就已经汇钱

77
00:07:32,500 --> 00:07:37,500
但是播8个小时，很少人可以看完8小时

78
00:07:37,600 --> 00:07:47,300
所以平均2万人数和我们600人数未必一样

79
00:07:47,400 --> 00:07:55,600
这些人猜DOCTOR DISRESPECT大概一天赚2000美元

80
00:07:55,700 --> 00:08:01,000
赚2000美元是有很多收入来源

81
00:08:01,100 --> 00:08:04,400
LIVE STREAM汇钱的比例也是很低

82
00:08:04,500 --> 00:08:10,800
但是当作每天2000美元都是来自汇钱赚回来的

83
00:08:10,900 --> 00:08:15,900
当没人只是给10美元

84
00:08:16,000 --> 00:08:19,500
2000除10，只是200人

85
00:08:19,600 --> 00:08:26,000
LIVE STREAM总VIEW人数是2万人

86
00:08:26,100 --> 00:08:31,600
同一时间，除一除只是1%人转钱罢了

87
00:08:31,700 --> 00:08:40,900
这个是极度保守，因为2万人进出可能总共10万人以上

88
00:08:41,000 --> 00:08:47,500
实情一定是远远少过1%转钱人数比例

89
00:08:47,600 --> 00:08:52,400
计算那么多，我们的是有20%人转钱

90
00:08:52,500 --> 00:08:56,500
那个比例真的超高

91
00:08:56,600 --> 00:08:59,300
所以大家可以帮忙传出去

92
00:08:59,400 --> 00:09:06,200
“止凡的CHANNEL，那些网友很特别的”

93
00:09:06,300 --> 00:09:10,400
“他们开LIVE就有汇钱潮出现了”

94
00:09:10,500 --> 00:09:16,700
100个网友有20个人给钱的

95
00:09:16,800 --> 00:09:21,600
其他地方没有啊

96
00:09:21,700 --> 00:09:26,500
我都让汇君兄知道了，他也很IMPRESS

97
00:09:26,600 --> 00:09:31,400
很感恩，这样的气场哪里找呢

98
00:09:31,500 --> 00:09:36,300
大家KEEP着习惯吧，不知道下次几时又开LIVE啊

99
00:09:36,400 --> 00:09:43,500
一开LIVE就记得指定动作，10蚊也行，甚至1蚊也行

100
00:09:43,600 --> 00:09:48,400
我们这些做不到最多VIEW的LIVE

101
00:09:48,500 --> 00:09:54,300
但是起码能做到汇金最高的LIVE

102
00:09:54,400 --> 00:09:58,200
觉得好玩才有动力，才会继续玩下去的嘛

103
00:09:58,300 --> 00:10:05,600
这个视频主要是要剪出当晚两段出来

104
00:10:05,700 --> 00:10:10,700
是啊，汇君兄说楼和资产配置

105
00:10:10,800 --> 00:10:13,300
之前HIGHLIGHT的一部分

106
00:10:13,400 --> 00:10:20,300
在答网友问题之前先讲解一下思路

107
00:10:20,400 --> 00:10:25,200
大家慢慢欣赏吧

108
00:10:25,300 --> 00:10:31,700
还没开始之前，我先说一说关于房地产的情况

109
00:10:31,800 --> 00:10:36,000
由10点开始说说，有20多条问题

110
00:10:36,100 --> 00:10:42,500
第一就是我本身的职业是做FINANCIAL ASSET

111
00:10:42,600 --> 00:10:48,600
不是在房地产内的，我的投资范围都没包括房地产

112
00:10:48,700 --> 00:10:53,500
所以我的COMMENT只是COMMON SENSE形势说说而已

113
00:10:53,600 --> 00:11:00,000
第二，房地产对大多数人来说是相当大的决定

114
00:11:00,100 --> 00:11:06,300
尤其是香港，房地产不只是用，也是投资的一部分

115
00:11:06,400 --> 00:11:10,100
或者是无法分开，把它并用

116
00:11:10,200 --> 00:11:15,000
大家要明白一件事，比如你住一间家

117
00:11:15,100 --> 00:11:19,900
有很多建筑物料

118
00:11:20,000 --> 00:11:26,000
其实所有建筑物料只会折旧

119
00:11:26,100 --> 00:11:30,400
房地产升值（接近唯一原因）是地升值

120
00:11:30,500 --> 00:11:36,500
其实那块地不是拿来用，是用地上的单位

121
00:11:36,600 --> 00:11:42,600
或者HOUSE，HOUSE不断贬值，但是单位不断升值

122
00:11:42,700 --> 00:11:47,500
其实是因为土地不断升值，土地升值是个投资

123
00:11:47,600 --> 00:11:49,400
大家要明白这点

124
00:11:49,500 --> 00:11:58,100
无论如何，一般来说，住屋大概占了一生人开支的1/3

125
00:11:58,200 --> 00:12:03,300
既然那么大的开支，对于你来说是个IMPACT

126
00:12:03,400 --> 00:12:10,100
比如你工作45年（夸张一点），理论上用了15年工钱

127
00:12:10,200 --> 00:12:11,600
所以是个相当大的决定

128
00:12:11,700 --> 00:12:16,000
另外，比如去年有听到LIVE

129
00:12:16,100 --> 00:12:23,200
如果你拥有一个单位，首先不说是不是投资

130
00:12:23,300 --> 00:12:27,700
因为本身只有一个单位所以没有投资可言

131
00:12:27,800 --> 00:12:34,300
拥有多个单位，投资的元素就较多

132
00:12:34,400 --> 00:12:35,800
但是如果单一单位就不是

133
00:12:35,900 --> 00:12:40,700
如果单一单位主要就对冲了住屋成本

134
00:12:40,800 --> 00:12:49,900
一方面你工作30~40年，LOGIN了住屋成本

135
00:12:50,000 --> 00:12:51,900
比如40年租金不断升

136
00:12:52,000 --> 00:12:55,900
理论上有个单位就NATURAL HEDGE了

137
00:12:56,000 --> 00:12:59,300
当然也有其他成本的，但是起码HEDGE了一大部分

138
00:12:59,400 --> 00:13:05,700
如果有工作，一般来说不会没钱租屋

139
00:13:05,800 --> 00:13:08,700
一个很大问题就是如果没工作了

140
00:13:08,800 --> 00:13:13,800
有存了一笔钱，那笔钱如何追得上通胀，甚至租金呢？

141
00:13:13,900 --> 00:13:15,300
这个是很大的难题来的

142
00:13:15,400 --> 00:13:20,200
如果拥有一个房地产，尤其是在最迟退休那一刻

143
00:13:20,300 --> 00:13:24,100
你就可以很自然HEDGE了这部分

144
00:13:24,200 --> 00:13:29,000
不需要担心没人租给你，或者加租金，等下会说更多

145
00:13:29,100 --> 00:13:33,200
第五，这个是李嘉诚常说的

146
00:13:33,300 --> 00:13:36,600
如果你有能力买自住屋，那么就买一间咯

147
00:13:36,700 --> 00:13:39,100
自住的，他每次都这样说

148
00:13:39,200 --> 00:13:42,200
所谓有能力或AFFORD到

149
00:13:42,300 --> 00:13:49,500
一般来说这一刻工钱能够AFFORD，明年后年都能

150
00:13:49,600 --> 00:13:51,900
未来10~15年能够AFFORD，这个也需要想的

151
00:13:52,000 --> 00:13:56,300
有些人的职业稳定，有些比较不稳定

152
00:13:56,400 --> 00:13:59,100
要想想的，或者有些人的工作是会消失的

153
00:13:59,200 --> 00:14:00,500
这些都要想的

154
00:14:00,600 --> 00:14:03,100
另外利息成本也有一定的分别

155
00:14:03,200 --> 00:14:05,900
因为做MORTGAGE都是25~30年

156
00:14:06,000 --> 00:14:09,000
其实30年的MORTGAGE利息不小

157
00:14:09,100 --> 00:14:12,800
1%就好像很少，你试一试算5%

158
00:14:12,900 --> 00:14:15,700
1%可能只是占据楼价10%罢了

159
00:14:15,800 --> 00:14:28,200
如果是5%，30年TOTAL INTEREST COST可能多过楼价

160
00:14:28,300 --> 00:14:30,300
所以也要想想

161
00:14:30,400 --> 00:14:36,200
另外，自己用自己的COMMON SENSE

162
00:14:36,300 --> 00:14:42,500
关于旧楼的问题，买太旧是有问题的，我有个RULES

163
00:14:42,600 --> 00:14:47,400
叫作减10，有些人是减15~20，要看自己多么保守

164
00:14:47,500 --> 00:14:53,200
什么意思呢？在你买楼那一刻，比如你35岁买楼

165
00:14:53,300 --> 00:14:57,100
买什么楼比较合适呢？

166
00:14:57,200 --> 00:15:01,700
我自己觉得是把自己的年纪减10，那么变成25

167
00:15:01,800 --> 00:15:07,300
比如25就不要买超过25年龄的楼

168
00:15:07,400 --> 00:15:08,700
有三个原因的

169
00:15:08,800 --> 00:15:13,100
分别就是不是那一刻做MORTGAGE

170
00:15:13,200 --> 00:15:14,900
25年的楼当然可以做MORTGAGE

171
00:15:15,000 --> 00:15:16,700
有一天你有机会卖出的

172
00:15:16,800 --> 00:15:21,600
其实你想下一家买家，比如你退休时要卖出那层楼

173
00:15:21,700 --> 00:15:26,100
FOR WHATEVER REASON，想要搬小一点屋子也好

174
00:15:26,200 --> 00:15:30,400
如果你卖给你的下家，他也能做到25~30年MORTGAGE

175
00:15:30,500 --> 00:15:31,900
你的楼会比较值钱的

176
00:15:32,000 --> 00:15:33,500
其实是想这件事

177
00:15:33,600 --> 00:15:38,400
第二就是想按揭了，香港有按揭计划

178
00:15:38,500 --> 00:15:42,000
我猜测将来也有，按揭的玩法就是

179
00:15:42,100 --> 00:15:50,900
在供了之后和退休之后就可以用楼做按揭

180
00:15:51,000 --> 00:15:56,900
透过香港MORTGAGE，每年给你年金

181
00:15:57,000 --> 00:16:01,800
这样有不同的PLAN，给你20年、30年，直到死为止都有

182
00:16:01,900 --> 00:16:10,100
所有借款人离世前都可以住在单位

183
00:16:10,200 --> 00:16:18,600
这个NATURALLY避开了突然老年时没楼住要租屋的问题

184
00:16:18,700 --> 00:16:25,000
但是有个限制的，不可以超过50年

185
00:16:25,100 --> 00:16:30,200
THATS WHY用减10的RULE，理论上60岁做这件事

186
00:16:30,300 --> 00:16:34,500
刚刚好50岁，如果你拖一点就55岁或60岁退休

187
00:16:34,600 --> 00:16:40,100
所以我自己想了这样的RULE，有这样的好处

188
00:16:40,200 --> 00:16:45,000
第三，也是重要的一点就是

189
00:16:45,100 --> 00:16:49,900
这个APARTMENT LIFE，如果你是住APARTMENT

190
00:16:50,000 --> 00:16:54,800
住单位的，理论上它有寿命

191
00:16:54,900 --> 00:16:59,200
直到太长时间，究竟可以不可以超过80年呢

192
00:16:59,300 --> 00:17:03,700
如果你住HOUSE，100~300年都可以

193
00:17:03,800 --> 00:17:07,000
但是住APARTMENT就不要想太远

194
00:17:07,100 --> 00:17:15,900
太久的就需要维修，折旧得太快

195
00:17:16,000 --> 00:17:18,300
你年轻时解决这些问题比较容易

196
00:17:18,400 --> 00:17:21,200
你80岁才解决这些问题就比较辛苦

197
00:17:21,300 --> 00:17:24,300
THATS WHY我提倡了MINUS10的RULE

198
00:17:24,400 --> 00:17:32,500
另外一点，可能有提过，很久以前，楼是用来住的

199
00:17:32,600 --> 00:17:41,100
慢慢就变成楼就变成投资并用（尤其是香港）

200
00:17:41,200 --> 00:17:45,700
作为投资或补值品，刚才就提到的所谓逆按揭

201
00:17:45,800 --> 00:17:52,300
又或者退休时要RESELL，拿钱做其他事

202
00:17:52,400 --> 00:17:57,200
这一个也是有可能

203
00:17:57,300 --> 00:18:02,900
另一点，楼的价值有很多因素，先HIGHLIGHT几件事

204
00:18:03,000 --> 00:18:10,200
一就是REPLACEMENT COST，大概可以叫作建筑成本

205
00:18:10,300 --> 00:18:14,600
现在的新楼越来越贵或者你看到过去两年

206
00:18:14,700 --> 00:18:22,800
香港以外的国家，比如加拿大、美国

207
00:18:22,900 --> 00:18:29,500
其中一点原因，新起的房屋突然高了许多

208
00:18:29,600 --> 00:18:34,900
无论人工或建筑材料，就带动了新楼的价钱

209
00:18:35,000 --> 00:18:38,400
新楼的价钱，它的取代品就是二手屋

210
00:18:38,500 --> 00:18:41,100
二手屋某程度上就水涨船高

211
00:18:41,200 --> 00:18:43,800
这一点是这两年发生的特别严重的现象

212
00:18:43,900 --> 00:18:47,300
如果你看40~50年计算也是一样的

213
00:18:47,400 --> 00:18:52,000
50年前的一个建筑工人的工钱，建筑材料的钱

214
00:18:52,100 --> 00:18:53,800
和现在比较是有分别的

215
00:18:53,900 --> 00:18:56,600
比如一个例子，日本是一个很好的例子

216
00:18:56,700 --> 00:19:02,000
如果你在日本乡下买楼是1日元而已

217
00:19:02,100 --> 00:19:03,500
为何是1日元呢？其实是零

218
00:19:03,600 --> 00:19:07,900
1日元是法律上的问题，要转TITLE，至少要1日元

219
00:19:08,000 --> 00:19:13,000
为何是零呢？甚至接近负数，因为那些楼没人住

220
00:19:13,100 --> 00:19:17,900
但是要给不同的费用给政府

221
00:19:18,000 --> 00:19:20,700
反正没人住，整条村都没人了

222
00:19:20,800 --> 00:19:24,500
零价值楼来的

223
00:19:24,600 --> 00:19:28,900
但是你在东京买新的单位，不会和香港相差太远罢了

224
00:19:29,000 --> 00:19:33,800
没有香港那么贵，但是也有70%

225
00:19:33,900 --> 00:19:38,000
都算蛮贵的，为何会这样呢？不同国家发生这种现象

226
00:19:38,100 --> 00:19:41,900
这个就是REPLACEMENT COST的问题

227
00:19:42,000 --> 00:19:44,200
另外就是LAND COST

228
00:19:44,300 --> 00:19:51,200
刚才提到建筑物料，建好后原则上只会贬值罢了

229
00:19:51,300 --> 00:19:57,100
那么那层楼OVERALL会升值，其实是升在地价

230
00:19:57,200 --> 00:20:03,000
地价有什么关系呢？和人口、经济增长、利息都有关系

231
00:20:03,100 --> 00:20:07,400
回到刚才日本的例子，人口已经萎缩升值增长变零

232
00:20:07,500 --> 00:20:14,500
也是没有增长，找不到吃，LAND可以说是接近零增长

233
00:20:14,600 --> 00:20:18,200
所以为何常常提醒大家

234
00:20:18,300 --> 00:20:23,300
香港在过去20年买楼可以赚很多钱

235
00:20:23,400 --> 00:20:27,400
接着想要用一样的措施放在其他地方要很小心

236
00:20:27,500 --> 00:20:30,200
因为香港蛮特殊的状态

237
00:20:30,300 --> 00:20:33,200
特殊到一个位置，不是说独一无二

238
00:20:33,300 --> 00:20:35,600
但是不是普遍的现象（楼市）

239
00:20:35,700 --> 00:20:38,600
另外，政府政策也有很大的影响

240
00:20:38,700 --> 00:20:43,500
有时PREDICT这个那个，政府一个政策就可以打败你

241
00:20:43,600 --> 00:20:46,400
或者令到整件事分析方法不同了

242
00:20:46,500 --> 00:20:50,300
所以如果看楼市，必须留意政府政策

243
00:20:50,400 --> 00:20:55,900
所以结论是我们不知道未来是如何

244
00:20:56,000 --> 00:21:01,100
尤其是楼市是10年~20年，供楼起码都需供20年

245
00:21:01,200 --> 00:21:03,200
MINIMAL

246
00:21:03,300 --> 00:21:08,100
你20年可以经历两三个CYCLE了

247
00:21:08,200 --> 00:21:13,900
所以想太远也是很困难，直到发生才知道原来是这样

248
00:21:14,000 --> 00:21:17,600
但是有两件事是很肯定的，你一定会变老

249
00:21:17,700 --> 00:21:19,600
所以我上一次LIVE有说过

250
00:21:19,700 --> 00:21:26,200
为了HEDGE 65岁以后的退休需要

251
00:21:26,300 --> 00:21:31,100
退休住屋需要，最好都是需要有间家

252
00:21:31,200 --> 00:21:36,700
大概40~45岁之前最好就买一家，如果能够承担

253
00:21:36,800 --> 00:21:40,300
当然也有例外的，我也举个例子

254
00:21:40,400 --> 00:21:46,600
我的朋友30岁，年轻夫妇，两个都是SINGLE CHILD

255
00:21:46,700 --> 00:21:50,800
SINGLE CHILD有4~5个单位等着他们继承

256
00:21:50,900 --> 00:21:53,700
因为他们的父母亲戚，除了他们俩都没有其他儿女

257
00:21:53,800 --> 00:21:57,600
这个时候要买什么楼呢？完全不用想这件事

258
00:21:57,700 --> 00:21:58,900
喜欢怎样都行的

259
00:21:59,000 --> 00:22:01,300
这些都需要考虑的

260
00:22:01,400 --> 00:22:05,900
而这个现象不少的，这才恐怖

261
00:22:06,000 --> 00:22:12,400
另一点就是现金长远会贬值

262
00:22:12,500 --> 00:22:20,200
麦加文，帮我MUTE了，可能有人在说话

263
00:22:20,300 --> 00:22:21,600
麦加文：MUTE了

264
00:22:21,700 --> 00:22:27,700
说关于长远，除了变老之外就是现金会贬值

265
00:22:27,800 --> 00:22:39,700
现金贬值代表，如果你不能有效地将收入现金变成资产

266
00:22:39,800 --> 00:22:44,600
这个可能是一个问题了

267
00:22:44,700 --> 00:22:53,200
这一个环节由我来问问题

268
00:22:53,300 --> 00:22:55,900
第二部分就是资产配置的强积金

269
00:22:56,000 --> 00:23:02,400
上次都说过了，大概将三分之一问题放在这

270
00:23:02,500 --> 00:23:10,800
先说PORTFOLIO REBALANCING

271
00:23:10,900 --> 00:23:15,700
这一次特别加了这个NOTES

272
00:23:15,800 --> 00:23:20,600
第一就是标准的资产配置

273
00:23:20,700 --> 00:23:22,500
股票和债卷的组合

274
00:23:22,600 --> 00:23:25,200
再加上，再平衡

275
00:23:25,300 --> 00:23:28,100
再平衡不是任意的，是RULE BASED的

276
00:23:28,200 --> 00:23:33,000
一般来说是透过时间，3个月、6个月做一次

277
00:23:33,100 --> 00:23:39,700
或者透过%做的，比如你5：5，变成6：4

278
00:23:39,800 --> 00:23:44,600
那么就把60%的卖出，买入40%的

279
00:23:44,700 --> 00:23:49,500
其实这个资产配置再平衡

280
00:23:49,600 --> 00:23:57,400
感觉上在香港大家都不在意、不太注重

281
00:23:57,500 --> 00:24:06,900
但是在成熟的经济体、基金也是这样运作

282
00:24:07,000 --> 00:24:11,200
大多数都是这样

283
00:24:11,300 --> 00:24:16,300
首先STOCK+BOND，为何要这样做

284
00:24:16,400 --> 00:24:19,300
是什么原因呢？

285
00:24:19,400 --> 00:24:29,100
BOND的回报，如果不计算炒价，抓到到期

286
00:24:29,200 --> 00:24:34,800
通常给你一些利息，定了1~3%

287
00:24:34,900 --> 00:24:36,700
你就可以获得一些利息

288
00:24:36,800 --> 00:24:42,400
每次说的，你记得这些BOND，最优质的债卷，甚至国债

289
00:24:42,500 --> 00:24:45,600
当它是DEFAULT FREE，不会DEFAULT的

290
00:24:45,700 --> 00:24:50,500
投资第一个RULE是不要输钱

291
00:24:50,600 --> 00:24:56,400
买一些最优质的国债，等到MATURITY，原则上不该亏钱

292
00:24:56,500 --> 00:24:59,200
第二就是抗通胀

293
00:24:59,300 --> 00:25:04,200
以前的世界，BOND派出的利息和通胀差不远

294
00:25:04,300 --> 00:25:06,100
过去10年是DISTORT了

295
00:25:06,200 --> 00:25:11,000
但是也有一些回报，不需要亏钱，有些回报

296
00:25:11,100 --> 00:25:16,800
第三，这个是个很大的精髓

297
00:25:16,900 --> 00:25:24,400
如果你有50%BOND，50%股票的PORTFOLIO

298
00:25:24,500 --> 00:25:28,300
假设不经意股灾了，股票跌了50%

299
00:25:28,400 --> 00:25:33,500
通常这样的情况，政府会减息，通常BOND会升

300
00:25:33,600 --> 00:25:35,800
我当作BOND升了10%，是可以升到的

301
00:25:35,900 --> 00:25:37,800
尤其是MEDIUM-LONG TERM BOND

302
00:25:37,900 --> 00:25:41,200
如果减1~2%绝对可以升到这个数目的

303
00:25:41,300 --> 00:25:42,800
你的PORTFOLIO会如何呢？

304
00:25:42,900 --> 00:25:46,100
如果你100%抓着股票，你就一半不见

305
00:25:46,200 --> 00:25:50,400
接着就哭死了，或者作出很多不理性决定了

306
00:25:50,500 --> 00:25:53,000
但是如果你用5：5的PORTFOLIO会如何呢？

307
00:25:53,100 --> 00:26:00,200
股票跌了一半，BOND升了10%，那么就变成25蚊、55蚊

308
00:26:00,300 --> 00:26:05,100
就等于80蚊，那么等于输20%，当然也是难受的

309
00:26:05,200 --> 00:26:06,500
起码好过输50%

310
00:26:06,600 --> 00:26:11,400
有这样的PORTFOLIO可以减低波动性

311
00:26:11,500 --> 00:26:15,700
减了波动性，心理上比较容易过得去

312
00:26:15,800 --> 00:26:19,400
第二，可能你突然这一刻需要用钱

313
00:26:19,500 --> 00:26:24,100
突然需要结婚、买楼、做手术之类，等钱用

314
00:26:24,200 --> 00:26:29,000
你那8折的钱去用，都好过拿5折的钱

315
00:26:29,100 --> 00:26:33,900
投资，有时是短期跌下来

316
00:26:34,000 --> 00:26:36,900
什么是短期、跌下来、风险？

317
00:26:37,000 --> 00:26:41,100
就是在跌下那一刻被逼套现卖出

318
00:26:41,200 --> 00:26:46,400
这个是PERMANENT LOSS CAPITAL，真正风险所在

319
00:26:46,500 --> 00:26:50,600
如果不是，你等半年回升了，这只是心理上顶一下罢了

320
00:26:50,700 --> 00:26:54,500
你是在低位卖出真的是会让你损失的

321
00:26:54,600 --> 00:26:58,800
减VOLATILITY，除了心理上的好处就是这个了

322
00:26:58,900 --> 00:27:05,200
如果这样做就会有自然的高卖低买的

323
00:27:05,300 --> 00:27:11,400
是人都想要高卖低买的，BUY LOW SELL HIGH

324
00:27:11,500 --> 00:27:16,300
但是大部分投资者都倒反的，BUY HIGH SELL LOW

325
00:27:16,400 --> 00:27:20,200
为何这个PORTFOLIO REBALANCING能做到呢？

326
00:27:20,300 --> 00:27:23,700
你试一试回到那个情况，你抓着一半一半

327
00:27:23,800 --> 00:27:26,200
股票跌50%；债卷升10%

328
00:27:26,300 --> 00:27:33,400
那么你的PORTFOLIO比例就变成31股票：69债卷

329
00:27:33,500 --> 00:27:37,800
如果你用RULE BASED，DEVIATE就做REBALANCE

330
00:27:37,900 --> 00:27:41,300
或者到期了，刚刚好到期了，6月30日到期就做

331
00:27:41,400 --> 00:27:47,000
你就会卖出19蚊的债卷，买入19蚊的股票

332
00:27:47,100 --> 00:27:48,600
这样就变回50：50咯

333
00:27:48,700 --> 00:27:52,400
股票跌了50%，不是说不会再跌，再跌就再REBALANCE

334
00:27:52,500 --> 00:27:57,300
但是起码不是在最高时候，而在跌了一半的时候补回

335
00:27:57,400 --> 00:28:02,200
或者债卷突然减息而升上去，你不会长期抓的嘛

336
00:28:02,300 --> 00:28:07,100
虽然现在可以减到负数，暂时大部分地方只可以减到零

337
00:28:07,200 --> 00:28:12,000
这样的时候你还不乘机卖出BOND？高卖债，低买股票？

338
00:28:12,100 --> 00:28:16,900
你在长远方面就有利益了

339
00:28:17,000 --> 00:28:21,200
其中一部分的RETURN是透过低买高卖造成的

340
00:28:21,300 --> 00:28:24,500
有人说如果买了恒指不是惨了？

341
00:28:24,600 --> 00:28:29,400
如果你1%买了恒指，是真的SIDEWAY的

342
00:28:29,500 --> 00:28:33,100
真的不移动，2万点，甚至跌一点

343
00:28:33,200 --> 00:28:38,900
如果你幻想50%盈富基金；50%国债

344
00:28:39,000 --> 00:28:43,100
这样又不是这样说哦，债卷到2020年之前是升的

345
00:28:43,200 --> 00:28:45,600
这两年跌了一点，但是已经上升很多年了

346
00:28:45,700 --> 00:28:49,100
恒指也是可以看到30000，也会见到18000

347
00:28:49,200 --> 00:28:55,400
理论上你18000点会买入的，并卖出BOND

348
00:28:55,500 --> 00:28:58,500
到30000点时你又会卖出，因为比例不同了

349
00:28:58,600 --> 00:29:01,200
所以SIDEWAY MARKET上上下下有波动

350
00:29:01,300 --> 00:29:04,500
只要不是长期下跌，不然就神仙都难救你了

351
00:29:04,600 --> 00:29:08,300
其实也不是神仙难救，你也可以和自己说

352
00:29:08,400 --> 00:29:10,500
起码一半是债卷，不需要输完

353
00:29:10,600 --> 00:29:16,100
这样也是的，我们都想赚到完，结果是被人家赚完

354
00:29:16,200 --> 00:29:21,000
而这些PORTFOLIO REBALANCE很肯定不能赚到完

355
00:29:21,100 --> 00:29:27,300
但是时间长了都OK，情况就是这样

356
00:29:27,400 --> 00:29:31,100
最TYPICAL就是STOCK+BOND

357
00:29:31,200 --> 00:29:35,100
现在有EXPAND BALANCE PORTFOLIO

358
00:29:35,200 --> 00:29:40,000
怎样做呢？名字叫作ALL WEATHER PORTFOLIO

359
00:29:40,100 --> 00:29:44,900
这个是比较慢的

360
00:29:45,000 --> 00:29:50,100
在2020、2021年，这种PORTFOLIO是严重跑输市场

361
00:29:50,200 --> 00:29:52,200
所以人们常常骂它的

362
00:29:52,300 --> 00:29:55,900
我也说了做BALANCE PORTFOLIO都不是为了赚到完

363
00:29:56,000 --> 00:30:00,600
只是平衡了不同风险之下的产品

364
00:30:00,700 --> 00:30:02,500
ALL WEATHER PORTFOLIO也是的

365
00:30:02,600 --> 00:30:04,600
但是过去半年又被很多人用了

366
00:30:04,700 --> 00:30:09,500
原因就是他配置一些东西令到近期升比较多的

367
00:30:09,600 --> 00:30:14,400
但是也是那一句，如果你说这年好，这年不好

368
00:30:14,500 --> 00:30:20,500
投资就要明白对未来不确定性的尊重

369
00:30:20,600 --> 00:30:22,200
永远不知道未来会发生什么事

370
00:30:22,300 --> 00:30:25,800
在这样的状态之下，你有一个PORTFOLIO

371
00:30:25,900 --> 00:30:28,500
如果你让它长远表现好是很重要的

372
00:30:28,600 --> 00:30:33,300
首先，这个PRODUCT是BACKTEST的PRODUCT

373
00:30:33,400 --> 00:30:38,200
什么意思呢？就是看回100年的数据，这样做是最好了

374
00:30:38,300 --> 00:30:42,800
这个有好处也有不好处，好处就是有TRACK RECORD

375
00:30:42,900 --> 00:30:45,700
有根据，起码几十年前是WORK的

376
00:30:45,800 --> 00:30:48,400
不好处就是没有人知道将来WORK吗

377
00:30:48,500 --> 00:30:53,300
只是一个BEST GUESS，比STOCK+BOND好一点

378
00:30:53,400 --> 00:30:58,400
那么巧最近也是比较好的，原因是加了黄金与商品

379
00:30:58,500 --> 00:31:04,200
黄金+商品，尤其是商品在过去半年是很强劲

380
00:31:04,300 --> 00:31:06,500
令到PORTFOLIO大起

381
00:31:06,600 --> 00:31:10,300
但是也不要觉得加多，黄金与商品只是加10%罢了

382
00:31:10,400 --> 00:31:13,100
主要是用来取代股票的一部分

383
00:31:13,200 --> 00:31:17,600
BOND也是差不多这样了

384
00:31:17,700 --> 00:31:21,200
那么巧STOCK你也知道，普遍市场都下滑

385
00:31:21,300 --> 00:31:25,000
所以你明白为何这种PORTFOLIO更多人提起了

386
00:31:25,100 --> 00:31:32,700
但是要记得，不要等一件事有了结果，才觉得它是好的

387
00:31:32,800 --> 00:31:37,600
永远都是这样的，觉得NASDAQ好，买了半年输了20%

388
00:31:37,700 --> 00:31:41,200
投资者不要永远后知后觉

389
00:31:41,300 --> 00:31:44,600
不要等到看见好才买入

390
00:31:44,700 --> 00:31:48,500
这个也是投资最大的陷阱

391
00:31:48,600 --> 00:31:52,900
有一点我想补充，上一次LIVE我有提到

392
00:31:53,000 --> 00:32:02,500
过往蛮长的时间，2010年开始我有教一些年轻人投资

393
00:32:02,600 --> 00:32:07,400
教什么年轻人呢？是一堆大学一年班

394
00:32:07,500 --> 00:32:12,300
只是读了1个月的大学生，通常一年十多个

395
00:32:12,400 --> 00:32:18,600
你可以幻想他们是很FRESH

396
00:32:18,700 --> 00:32:28,300
那么我用6个小时，尝试解释长期投资的重要性的概念

397
00:32:28,400 --> 00:32:37,300
我上个星期抽了一分钟说最好有个RULE

398
00:32:37,400 --> 00:32:42,200
不如第一年就用一个月薪水来买入

399
00:32:42,300 --> 00:32:44,100
这里是说到太简单的

400
00:32:44,200 --> 00:32:50,500
当时意思是，我用6小时和他们说，长远投资的重要性

401
00:32:50,600 --> 00:32:53,000
WHICH IS做长期的投资

402
00:32:53,100 --> 00:33:05,000
但是那一班人很FRESH，市场旺时就到处炒买

403
00:33:05,100 --> 00:33:11,500
最后我的结论就说，“其实我明白你们想很刺激地炒买”

404
00:33:11,600 --> 00:33:12,700
“我很明白的”

405
00:33:12,800 --> 00:33:17,900
但是我也想你明白，长期炒买通常是不WORK的

406
00:33:18,000 --> 00:33:22,800
但是如果你想要几年后还有剩，首先要做长期投资

407
00:33:22,900 --> 00:33:25,800
如果你还要做很刺激的炒买

408
00:33:25,900 --> 00:33:30,100
那么拜托你，第一年只是拿一个月去买就好了

409
00:33:30,200 --> 00:33:35,000
不要小看一个月去博，你试想你毕业时

410
00:33:35,100 --> 00:33:36,700
你存到多少钱呢？

411
00:33:36,800 --> 00:33:42,500
12个月的薪金，当作你有1个月花红，基本上都给了税

412
00:33:42,600 --> 00:33:47,400
都是12个月薪金，那么你存25%

413
00:33:47,500 --> 00:33:55,900
你想回，你可以存到25%吗，可能毕业后想买的东西很多

414
00:33:56,000 --> 00:33:59,200
如果你第一年可以存到25%薪金其实蛮厉害了

415
00:33:59,300 --> 00:34:00,800
存到3个月薪金

416
00:34:00,900 --> 00:34:06,900
3个月薪金拿1个月作投机，乱炒买

417
00:34:07,000 --> 00:34:10,600
是不是已经很多了？我上次说得很简单，很多人误会了

418
00:34:10,700 --> 00:34:13,000
都是那一句，6个小时得课

419
00:34:13,100 --> 00:34:17,300
只说了一分钟，误会是很正常得，但是我这里说清楚

420
00:34:17,400 --> 00:34:19,200
我的意思是这样了

421
00:34:19,300 --> 00:34:22,800
如果你这样做，三分之二是做长期投资

422
00:34:22,900 --> 00:34:25,200
三分之一炒输了都赚取经验

423
00:34:25,300 --> 00:34:26,800
起码还有剩的

424
00:34:26,900 --> 00:34:30,000
总之关于PORTFOLIO REBALANCING我想补充这8点

425
00:34:30,100 --> 00:34:32,000
才开始回答问题